提供阶段性保证的，开发商的保证责任因房屋抵押权设立而免除

　　【基本案情】

　　2018年7 月，贷款人某银行与共同借款人薛某、郑某(夫妻关系)，保证人某公司签订《房屋担保借款合同》，约定薛某、郑某向某银行借款74万元，用于购买该公司开发的威海某房屋，贷款期限 10年，借款人未按时偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期；薛某、 郑某自愿将所购房屋抵押给某银行；某公司同时向某银行提供阶段性连带责任保证，保证期间截至借款人所购房屋的抵押登记正式手续办妥并将他项权利证书交付贷款人时止。合同签订后，某银行向薛某、郑某如数发放贷款。2018年8月，案涉房屋交付给了薛某并办理了抵押权预告登记，抵押权人为某银行。 2020年1月，案涉房屋办理了房屋所有权首次登记，登记于某公司名下，此后，某公司通过微信、短信、邮政快递等方式，多次通知薛某办理房屋过户手续，薛某以没有时间、无钱支付过户费等理由拖延办理，至今未能完成过户，也未办理正式抵押登记。

　　薛某、郑某未能偿还到期借款本息，构成违约，某银行提起诉讼，请求法院判令薛某、郑某立即偿还借款本息；判决某银行对案涉房屋享有优先受偿权；判决某公司对上述债务承担连带保证责任。薛某、郑某承认某银行主张的事实；某公司辩称，案涉房屋未能办理正式抵押登记的原因在于薛某、郑某，某银行已经取得抵押权，某公司的保证责任应该免除。

　　【裁判结果】

　　法院审理认为，某银行与薛某、郑某，某公司签订的《房屋担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，薛某、郑某长期逾期还贷，某银行有权根据合同约定解除合同，宣布贷款提前到期，薛某、郑某有义务立即偿还借款本金468666.52元及利息。

　　针对只办理了预告登记的抵押权是否设立的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》区分不同情形作了相应规定：尚未办理建筑物所有权首次登记的，抵押权不设立，预告登记权利人无权就抵押财产优先受偿；已经办理建筑物所有权首次登记且预告登记未失效的，抵押权自预告登记之日起设立，预告登记权利人有权就抵押财产优先受偿。案涉房屋已经办理了所有权首次登记，具备了办理过户登记进而办理抵押权登记的条件，是薛某、郑某的违约行为导致抵押权正式登记未能完成，案涉房屋具备所有权首次登记+预告登记未失效两个条件，抵押权设立，某银行有权就案涉房屋优先受偿。

　　在按揭房屋买卖关系中，某公司提供的是阶段性保证，阶段性保证的本意是不具备抵押担保的时候，保证担保需要继续存在，具备抵押担保了，保证担保自然退出。保证合同约定的保证期间截至“借款人所购房屋的抵押登记正式手续办妥并将他项权利证书交付贷款人时止”，对该条款应该作实质理解，虽然房屋正式抵押登记手续尚未完成，银行也未收到他项权证，但根据上述司法解释的规定，银行的抵押权已经设立，银行在其债权已有抵押保障的情况下仍要求某公司继续承担保证责任既无必要，也违反阶段性保证之合同本意。另外，导致抵押权正式登记未能完成的原因在于薛某、郑某，通过延长保证期间的方式将薛某、郑某的债务风险转嫁给某公司，有违公平原则，故法院认定案涉房屋抵押权确定之日即为某公司保证期间届满之时，某公司的保证责任因保证期间届满而得以免除，判决薛某、郑某于判决生效后十日内偿还某银行借款本金468666.52 元及利息；某银行对案涉房屋在上述债权范围内享有优先受偿权；驳回某银行要求某公司承担连带保证责任的诉讼请求。

　　【典型意义】

　　受市场低迷和政策调控的双重影响，房地产开发企业已是步履维艰。按揭房屋买卖合同纠纷案件中，房地产开发企业向银行提供的一般是阶段性保证，而不是全程保证，如果不合理加重其保证责任，房地产开发企业将雪上加霜，难以生存。本案没有机械理解保证合同约定的保证期间条款，而是根据民法典担保制度司法解释的最新规定，在认定银行取得案涉房屋抵押权的同时，认定房地产开发企业的保证期间届满，驳回了银行要求房地产开发企业继续承担保证责任的诉讼请求，卸掉了房地产开发企业多年以来的金融负担，为企业纾困解难，平等保护了国有银行和民营企业双方的合法权益，赢得了各方赞誉，营造了良好的地方营商环境。