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“小产权房”买卖合同效力的认定

2020年09月22日
作者:审委办
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  【要点】

  涉及城镇居民或其他非本集体经济组织成员购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力如何认定。

  【基本案情】

  原告(上诉人):张某某

  被告(被上诉人):李某某

  2008年1月25日,淄博市临淄区凤凰镇西召村村民委员会与原告张某某父亲张向生签订的居民住宅楼交款协议书。该协议书显示,购房人为原告父亲张向生,张向生的长子即本案原告。2014年8月23日,淄博市临淄区凤凰镇西召村村民委员会出具证明,证实争议房屋为张向生购得。但争议楼房的交款协议书及2008年、2009年等交房款的原始凭证,却均由被告李某某持有。被告李某某提供的录音资料亦证实涉案房屋的房款等其它费用均由被告李某某交纳,且被告李某某已将争议房屋进行了装修并使用至今。原告的父亲张向生曾于2014年向法院提起要求确认本案的原、被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼,法院驳回了张向生的诉讼请求。2013年9月10日,原告与李从玲协议离婚,被告系李从玲的弟弟。涉案房屋建设在集体土地上,不能办理权属登记。李某某非凤凰镇西召村村民。

  【裁判要旨】

  山东省淄博市临淄区人民法院经审理认为:原告作为和被告签订合同的一方当事人,主张对与被告签订的房屋买卖合同效力进行确认,系原告依法享有的民事权利,符合法律规定。被告以原告之父曾就原、被告签订的争议房屋合同效力问题提起过诉讼为由,认为原告重复起诉应该驳回的主张不符合法律规定,不能采纳。原告虽有村委证明争议房屋归原告父亲张向生分得,但原、被告在2009年就签订了房屋买卖证明,并在证明中写明村里所有待遇归原告父母所有,被告只有居住权,没有买卖权。原、被告作为完全民事行为能力人,对其自身的上述民事行为产生的民事责任应有清醒的认识。被告持有的证据且可以证实,争议房屋的购房款及其他费用均由被告按村里规定已予以缴纳,被告自2008、2009年被告缴纳完房款,后又装修、使用的基本事实,按原告主张,即使楼房归原告父亲张向生所有,在被告交款、装修、使用等个个环节,亦有数年时间,原告才主张自己无权对归父亲的楼房处分,显然与事实不符。从被告和原告签订协议的内容、被告向原告支付的对价、及被告对房屋予以装修使用和时间跨度及原告与张向生系父子关系等情节能够认定,被告对争议房屋已构成了善意取得,原告应对其自身行为自行承担民事责任。原、被告的协议约定不违反法律的禁止性规定,故原告以其无权对其父的楼房做出处分,及争议房产属小产权房不能买卖为由请求确认原、被告关于楼房的协议无效的主张,无事实和法律依据,依法不能支持。

  山东省淄博市临淄区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

  驳回原告张某某的诉讼请求。

  宣判后,张某某不服提起上诉。山东省淄博市中级人民法院经审理认为:上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同所涉标的物系在集体土地上建设的房屋,而被上诉人非涉案房屋所在村集体经济组织成员,依照法律和现有国家土地政策,非同一集体经济组织成员之间签订的农村集体土地上的房屋买卖合同原则上应认定为无效,故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同应为无效。对合同无效后的法律后果双方当事人可另行主张。

  山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十一条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

  1.撤销山东省淄博市临淄区人民法院(2015)临民初字第488号民事判决。

  2.上诉人张某某与被上诉人李某某签订的涉案房屋买卖合同无效。

  【法官后语】

  宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权,与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题,我国法律包括物权法均没有明确规定,因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理,严禁炒卖土地的通知》(国办发【1999】39号)第二条第2款规定,“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调,“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发【2007】71号)、中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设,进一步促进农业发展农民增收的若干意见》(中发【2008】1号)也多次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押,可见,国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物。因此,城镇居民购买农村宅基地上的房屋的买卖合同,违反了现行的国家土地管理政策,损害了社会公共利益,应按照《合同法》第52条第(四)项的规定认定无效。对此,山东省高院《2008年全省法院民事审判工作座谈会纪要》规定,人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见,据此认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同,不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。但对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言,如果符合当时的国家政策及有关法律规定的,不应以损害社会公共利益为由认定其无效。

  对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的,应当如何处理,法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质,且是本集体经济组织成员无偿取得的,由此,取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员,否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制,且违反了集体经济组织的成员权属性。因此,对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的,原则上也应当确认为无效。

  对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题,按照我国现行房地产管理法规的规定,我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场,由此,集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的,买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地,也不可能办理物权变动手续,因此,“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。

  对于上述问题,《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》对于农村房屋买卖问题规定:在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

  本案中,涉案房屋建设在集体土地上,不能办理权属登记,且被告李某某非凤凰镇西召村村民。按照上述规定,原被告之间的房屋买卖合同应为无效合同。由于合同无效,本案不存在被告构成善意取得问题。二审法院予以改判具有事实和法律依据。

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